Показать меню

Квартира по trade-in: реальная выгода или маркетинговая уловка?


Сегодня приобретение квартиры по схеме trade-in (переводится с английского как «обменивать») является довольно востребованной услугой. В самых общих чертах ее можно назвать обменом одного объекта на другой. Чаще всего покупатели меняют старую квартиру на новую с доплатой застройщику за разницу в цене. Как правило, trade-in выручает в ситуациях, когда владелец не может или не хочет по тем или иным причинам продавать свое жилье самостоятельно. Какие бывают разновидности trade-in, какова статистика востребованности этой услуги, и какие подводные камни ожидают клиента, решившегося воспользоваться данным механизмом? 


Trade-in на практике: две схемы работы

Сегодня под trade-in (трейд-ин) по сути подразумевается два разных механизма купли-продажи квартир, что иногда порождает путаницу в голове.

Первый механизм предполагает, что застройщик в рамках одного договора с покупателем сам, на свои оборотные средства выкупает у клиента старую квартиру с целью дальнейшей продажи (как правило, по цене ощутимо ниже рыночной). Полученные деньги покупатель направляет на покрытие стоимости новой квартиры от строительной компании, а разницу в цене между старой квартирой и новой компенсирует из своих или ипотечных средств. 

Второй механизм к настоящему моменту применяется чаще, чем первый и подразумевает, что покупатель заключает договор с риелторским агентством-партнером застройщика на продажу своей старой квартиры, и одновременно заключает договор с застройщиком на бронирование новой квартиры сроком, как правило, в несколько месяцев. За это время агенты продают его старую квартиру, как правило, по цене, близкой к рыночной, деньги от продажи поступают на счет застройщика, и только тогда, по сути, и происходит сделка, а покупатель уже после этого гасит разницу в цене за счет своих или заемных денег. При этом застройщик ничего не выкупает за счет своих собственных средств.


Квартира по trade-in: реальная выгода или маркетинговая уловка?

   


Популярность услуги

По словам генерального директора АН «БОН ТОН» Натальи Кузнецовой, при покупке квартиры комфорт-класса порядка 20-25% сделок происходит с использованием схемы trade-in, в бизнес-классе этот показатель достигает 15-20%. По сравнению с прошлым годом доля trade-in выросла на 10-15%. Все крупные застройщики работают либо по своим схемам, либо используют ресурсы риелторских компаний и их базы данных. По статистике компании «МИЭЛЬ», примерно каждая четвертая сделка проходит с применением данного инструмента.

– В Москве количество сделок по trade-in составляет 20%, по некоторым локациям даже 30%, особенно если застройщик (который выкупает жилье) разрешает покупателям пожить в старой квартире, пока не построится дом, где приобретена новая жилплощадь, – говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко

Если риелторы называют относительно похожие цифры, то данные застройщиков по продажам в их проектах с применением данных механизмов разнятся сильнее. Как рассказала руководитель направления trade-in ГК «А101» Элина Мухамедьянова, доля сделок по trade-in в общей структуре продаж компании остается небольшой, однако рост интереса к подобным программам отметить можно. Если до пандемии с помощью trade-in покупалось порядка 4-5% квартир, то сейчас – около 6-7%. Причем порядка 18% заявок на услугу поступает из регионов России. По словам директора по продажам ГК «МИЦ» Александра Пасько на данный момент услугой trade-in пользуются не более 10% клиентов компании. На текущий момент от 3 до 7% клиентов Группы «Самолет» пользуются программами trade-in, рассказал директор по продажам компании Кирилл Храпов.


 

– Мы наблюдаем достаточно активный интерес и стабильный спрос к нашей программе, на данный момент доля сделок составляет порядка 15%, это больше на 5% чем за аналогичный период прошлого года, – говорит руководитель отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев. – В целом мы фиксируем интерес к этой услуге у более трети клиентов от общего числа обращений.

А вот генеральный директор «ПИК-Брокер» Александр Югай приводит совсем другие цифры: сегодня процент сделок по схеме trade-in составляет порядка 50%. Такая тенденция сохраняется на протяжении всего года и объясняется тем, что большинство клиентов при улучшении жилищных условий выбирают квартиры и апартаменты в новостройках, часть средств на приобретение которых как раз и высвобождается после продажи существующего жилья. В ближайший год в компании прогнозируют рост популярности приобретения квартир по системе trade-in на 5-7%. 


Внутренний trade-in

Если «внешний» или «стандартный» trade-in позволяет использовать, за некоторым исключением,почти любую имеющуюся городскую недвижимость для покупки квартиры в проекте той или иной строительной компании, то с помощью «внутреннего» trade-in можно поменять купленную в строящемся объекте квартиру на квартиру другого метража или в другом проекте того же самого застройщика. Например, еще в 2018 году «МИЦ» запустил внутренний trade-in. Данная услуга доступна исключительно для клиентов, которые уже имеют недвижимость от этой компании. Основная задача программы – получение инвестиционного дохода. Так, покупая квартиру в «МИЦ», клиент имеет возможность, благодаря инвестиционному росту стоимости, приобрести новую квартиру, к примеру, уже большей площади. По программе внутренний trade-in проходит до 20% сделок в компании. 


Подводные камни

Несмотря на значительную популярность таких механизмов, их применение все же имеет определенные ограничения. К этому инструменту есть смысл прибегать, если вторичная квартира адекватно оценена, чиста в юридическом смысле, все документы готовы к сделке (или же их можно доcобирать в кратчайшее время), сходятся во мнении эксперты рынка недвижимости. И очень важно, чтобы продавцы квартиры были готовы ее освободить в сжатый временной период, потому что сроки действия программы trade-in небольшие. У разных застройщиков они могут отличаться, но в любом случае, обычно не превышают трех месяцев.Если же собственники квартиры, которая пойдет в зачет новостройки, оценили ее заметно выше рынка и не готовы работать с ценой, а также если есть юридические сложности, если нет важных документов – то вероятность, что такие клиенты уложатся во временные сроки программы trade-in, очень мала.

По этой самой причине trade-in не подходит, если у собственника это единственная квартира, считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников. Для сделок trade-in чаще всего используют квартиры, которые получены в наследство, ранее сдавались в аренду, то есть не являющиеся единственным жильем. Ведь в рамках сделки довольно большую роль играет скорость продажи вторичного объекта. Так что, если квартира пуста и юридически свободна (в ней никто не проживает и не прописан), продать такой объект намного легче и быстрее.


 

На данном этапе в программе trade-in от ГК «А101» могут участвовать только квартиры, которые находятся в собственности у клиентов, с узаконенной перепланировкой (если такая была), без судебных споров и тяжб. Привлеченные агентства недвижимости также принимают ликвидные апартаменты, ДДУ  ГК «А101» и ликвидные ДДУ других застройщиков.

– Чтобы мы могли осуществить выкуп, недвижимость должна соответствовать нескольким параметрам: не более трёх комнат в квартире; стоимость не более 20 млн рублей, в доме не менее 5 этажей, – рассказал Александр Югай.

–«Стоп-знака» для нас практически не существует, разве что только какие-то серьезные проблемы, например, непорядок с документами по имеющейся недвижимости, – говорит Кирилл Храпов. 


Trade-in и коронавирус

В период разгара первой волны пандемии коронавируса количество сделок на вторичном рынке сильно сократилось, ведь не стало возможности полноценно проводить показы, работать с банками, нотариусами, МФЦ, отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Однако после первой волны пандемии, когда все ведомства стали работать в прежнем режиме, количество запросов на обмен квартир вернулось на привычный уровень и даже подросло, так как люди стремятся успеть воспользоваться ипотекой с господдержкой, которая возможна только на «первичке».

– Большое количество заявок мы получили в июне-июле, в августе их число сократилось, – говорит ведущий эксперт МИЭЛЬ «Новогиреево» Юлия Чуксина. – По итогам сентября снижение продолжилось. Возможно, это связано еще и с нервозностью на рынке «вторички» и ожиданием роста цен. 


Будущее за trade-in без прямого выкупа застройщиком

Если первая схема работы по trade-in, при которой застройщик на свои деньги выкупает квартиру,имеет недостаток для покупателя в виде существенного занижения стоимости выкупаемой недвижимости, то вторая схема с продажей квартиры клиента на открытом рынке партнерами застройщика предполагает реализацию жилплощади по ценам, более близким к рыночным. Можно предположить, что со снижением доходов потенциальных потребителей доля сделок по такой системе будет увеличиваться. Особенно это актуально для регионального потребителя, а также при покупке квартиры большей площади и более высокого класса. 

 Александр КОВАЛЕВСКИЙ

Загрузка...
По материалам: rcmm
Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *
Лента новостей
Коронавирус на Среднем Урале: 381 заболел, 368 выздоровели, 11 скончались15:00Бывший президент РАН скончался от коронавируса15:00Россияне стали чаще спасать бездомных кошек и собак14:17Исчез обнаруженный в штате Юта загадочный монолит14:17Премьер-министр Украины прибыл в Турцию13:34Единственные правильные свечи для воспоминаний о «голодоморе» — ректальные13:34Пожарные креативно поздравили липчанок с Днем матери12:34На проспекте Победы инспекторы ДПС остановили машину, напичканную марихуаной12:34Ведущую "Часа суда" приговорили к двум годам условно11:17Москва вошла в двадцатку лучших городов мира для экспатов11:17Конец ретро-Нептуна 29 ноября 2020 года: три Знака Зодиака обретут уверенность и деньги10:34Лунный календарь окрашивания волос на 2021 год10:34В торговом центре «Универсальный» массово выявили «глухих» владельцев бутиков09:34До конца года после капремонта должны принять еще около 300 домов09:34